Công ty Luật TNHH Duy Minh · TP. Hồ Chí Minh

Luật sư đất đai TP.HCM – tranh chấp nhà đất, khiếu kiện và tranh tụng tại Tòa

Luật sư Bùi Khắc Long nhận hòa giải và tham gia tố tụng trong tranh chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, thừa kế nhà đất và khiếu kiện quyết định hành chính về đất đai. Việc đầu tiên luôn là đọc giấy tờ, nói rõ điểm mạnh, yếu của hồ sơ.

Gọi 0931 222 515Nhắn Zalo

Luật sư đất đai TP.HCM nhận những việc gì

Tôi tập trung vào phần việc cần luật sư: tranh chấp và tố tụng. Thủ tục thông thường như sang tên, cấp đổi giấy chứng nhận, thuế phí, anh chị tra cứu tại trang kiến thức luatdatdai.com.vn.

Xác định đúng loại tranh chấp trước khi nộp đơn

Mỗi loại tranh chấp đi một đường thủ tục; xác định sai là lý do phổ biến khiến đơn bị trả lại.

Hai dòng giữa theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; xem thêm bài tranh chấp đất đai.

Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 235)

Điều 235 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024, đã được sửa đổi, bổ sung) quy định:

• Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở (khoản 1).
• Trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp, do Hội đồng hòa giải mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập thực hiện (khoản 2).
• Thời hạn hòa giải 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu (điểm c khoản 2); kết quả lập biên bản có chữ ký các bên, xác nhận hòa giải thành hoặc không thành (điểm d khoản 2).
• Hòa giải thành mà thay đổi ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì còn phải làm thủ tục ghi nhận thay đổi (khoản 4); không thành thì Ủy ban hướng dẫn gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo.

Tôi giúp chuẩn bị đơn, sơ đồ hiện trạng, giấy tờ nguồn gốc đất. Đừng ký biên bản khi nội dung chưa ghi đúng ý kiến của mình – Tòa án sẽ xem tài liệu này đầu tiên.

Ai giải quyết tranh chấp đất đai (Điều 236)

• Một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai, hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất: Tòa án giải quyết (khoản 1).
• Các bên đều không có giấy tờ: được chọn Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc Tòa án (khoản 2).
• Chọn Ủy ban: tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trước đây do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết, nay do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Không đồng ý thì trong 30 ngày được khởi kiện hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (khoản 3).

Đi đường Tòa án thì Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất giải quyết sơ thẩm theo Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 (đã được sửa đổi, bổ sung); địa chỉ xem danh bạ Tòa án TP.HCM. Hồ sơ đất đai được chọn nơi nộp trong thành phố, không bị buộc chỉnh lý giấy tờ chỉ vì địa danh thay đổi (Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính về đất đai

Thu hồi đất, phê duyệt bồi thường, cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận, xử phạt lấn chiếm đều là quyết định hành chính. Theo Điều 237 Luật Đất đai, khiếu nại, khiếu kiện giải quyết theo pháp luật về khiếu nại và tố tụng hành chính.

Không đồng thời khiếu nại và khởi kiện cùng một quyết định. Thời hạn ngắn, nên nhận quyết định là gửi luật sư xem ngay.

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư – trước đây của Ủy ban nhân dân cấp huyện – chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (Nghị quyết 254/2025/QH15). Tôi kiểm tra căn cứ thu hồi, kiểm đếm, nguồn gốc đất, giá đất tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; sai ở bước nào thì khiếu nại, khởi kiện quyết định của bước đó.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc

Mua đất giấy tay, chưa công chứng

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp như một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai). Tuy vậy, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, giao dịch lập bằng văn bản mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì Tòa án, theo yêu cầu, công nhận hiệu lực mà không cần công chứng. Số tiền đã trả, việc giao đất, giao giấy tờ là chứng cứ tôi cần ngay từ đầu.

Nhận cọc rồi không bán

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng nhưng nên ghi rõ thửa đất, giá, thời hạn, mức phạt.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (hiệu lực từ 15/10/2026) hướng dẫn: yêu cầu phạt cọc, bồi thường áp dụng thời hiệu 03 năm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự; yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu áp dụng Điều 132; yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không áp dụng thời hiệu.

Tranh chấp thừa kế nhà đất

Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự). Khởi kiện tại Tòa án nơi có nhà đất, không bắt buộc hòa giải tại xã trước; các bên thống nhất thì công chứng văn bản phân chia di sản theo Luật Công chứng số 46/2024/QH15. Chi tiết tại trang luật sư thừa kế TP.HCM.

Tách thửa tại TP.HCM theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND

Ngày 28/8/2026, Ủy ban nhân dân TP.HCM ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND về điều kiện tách thửa, hợp thửa, thay các quyết định trước đây của TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Diện tích tối thiểu sau tách thửa với đất ở:

Đất nông nghiệp tối thiểu 500 m² với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung. Lối đi do Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, xác nhận; lối đi chung ghi là sử dụng chung trên Giấy chứng nhận. Hồ sơ tách thửa thông thường xem tại luatdatdai.com.vn; luật sư cần khi đất chia di sản không đủ diện tích tách hoặc tranh chấp lối đi.

Quy trình làm việc và chi phí

1. Đọc hồ sơ, xác định loại tranh chấpGiấy chứng nhận, giấy tờ nguồn gốc, hợp đồng, biên lai thuế, hiện trạng sử dụng.
2. Thương lượngCòn khả năng thì đây là cách ít tốn kém cho các bên.
3. Hòa giải tại xãChuẩn bị đơn, tài liệu, tham dự buổi hòa giải, kiểm tra biên bản.
4. Khởi kiện, tranh tụngSoạn đơn, nộp chứng cứ, đề nghị thẩm định tại chỗ, định giá; tranh tụng sơ thẩm, phúc thẩm (xem luật sư tranh tụng).
5. Thi hành ánYêu cầu thi hành tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực; theo dõi giao đất, đăng ký biến động.

Mức phí theo báo giá dịch vụ luật sư, báo trước và ghi trong hợp đồng dịch vụ pháp lý. Ngoài thù lao còn có án phí, lệ phí Tòa án (Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14), chi phí đo đạc, thẩm định, định giá.

Luật sư phụ trách và nơi tiếp khách

Luật sư phụ trách

Bùi Khắc Long – Số thẻ luật sư 15188/LS

Đoàn luật sư

Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh

Tổ chức hành nghề

Công ty Luật TNHH Duy Minh

Trụ sở, nơi tiếp khách

Số 35 đường Dương Văn An, phường Bình Trưng, TP. Hồ Chí Minh (khu vực Quận 2 cũ) – xem bản đồ

Hotline, Zalo luật sư

0931 222 515

Điện thoại văn phòng · Email

0908 22 35 35 · lslong@luatduyminh.vn

Hơn 15 năm kinh nghiệm dân sự, đất đai, thừa kế và tố tụng; trước khi hành nghề luật sư, tôi công tác tại Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An. Xem trang giới thiệu.

Hợp đồng và thủ tục đất đai thường dùng

Các bài hướng dẫn và biểu mẫu anh chị hay cần khi làm thủ tục nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến 31/10/2026; với vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.