Công chứng hợp đồng nhà đất tại khu vực Bình Chánh, TP.HCM: quy định mới và 4 rủi ro thường gặp

Từ ngày 01/7/2025, địa bàn huyện Bình Chánh cũ được sắp xếp lại thành các xã trực thuộc Thành phố Hồ Chí Minh. Thay đổi này không làm mất giá trị của giấy tờ nhà đất đã cấp, nhưng làm nhiều người lúng túng khi đi công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho hay thế chấp. Bài viết dưới đây hệ thống lại các quy định đang có hiệu lực và những lỗi khiến hồ sơ bị từ chối.

1. Giao dịch nhà đất nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực?

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15, Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024), hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điểm b khoản 3 Điều 27 quy định một số trường hợp chỉ công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; và hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo pháp luật về dân sự (điểm c khoản 3 Điều 27).

Nói cách khác: người dân mua bán, tặng cho, thế chấp nhà đất với nhau thì không có lựa chọn nào khác ngoài công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng viết tay, dù có người làm chứng, không thay thế được thủ tục này.

2. Công chứng ở đâu mới đúng thẩm quyền?

Điều 44 Luật Công chứng năm 2024 (Luật số 46/2024/QH15, Quốc hội thông qua ngày 26/11/2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025) quy định: công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Điều luật này loại trừ bốn nhóm việc, được công chứng ngoài phạm vi nêu trên: công chứng di chúc; văn bản từ chối nhận di sản; văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản; thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản — cùng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này.

Hệ quả thực tế cho người dân khu vực Bình Chánh: nhà đất nằm trong địa giới Thành phố Hồ Chí Minh thì có thể công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào đặt trụ sở trong Thành phố, không bắt buộc phải về đúng xã nơi có đất. Ngược lại, thửa đất ở tỉnh khác thì không thể mang về Thành phố Hồ Chí Minh công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

3. “Huyện Bình Chánh” không còn thì giấy tờ cũ có phải làm lại không?

Theo Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2025, địa bàn huyện Bình Chánh cũ được sắp xếp thành 07 xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long và Bình Hưng (các khoản 113 đến 119 Điều 1 của Nghị quyết).

Về giá trị của giấy tờ đã cấp, khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội quy định: văn bản, giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền ban hành, cấp trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà chưa hết hiệu lực hoặc chưa hết thời hạn sử dụng thì tiếp tục được áp dụng, sử dụng cho đến khi hết thời hạn hoặc được sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ, hủy bỏ, thu hồi bởi cơ quan có thẩm quyền. Khoản 2 Điều 10 quy định rõ: không được yêu cầu tổ chức, cá nhân làm thủ tục cấp đổi giấy tờ đã được cấp trước khi sắp xếp khi các giấy tờ này chưa hết thời hạn sử dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, Giấy chứng nhận ghi địa chỉ “huyện Bình Chánh” không mặc nhiên mất giá trị và bạn không bắt buộc phải đi đổi. Tuy nhiên, khi lập hợp đồng công chứng, phần mô tả thửa đất cần thể hiện đúng địa danh hành chính tại thời điểm giao dịch. Đây là điểm thường phát sinh vướng mắc khi hợp đồng ghi theo giấy cũ còn hồ sơ đăng ký biến động lại đối chiếu theo tên xã mới.

Khuyến nghị: trước khi ký, đề nghị công chứng viên đối chiếu Giấy chứng nhận với dữ liệu địa chính hiện hành và ghi rõ cả địa danh cũ lẫn địa danh mới trong hợp đồng để tránh vướng mắc ở khâu đăng ký.

4. Bốn rủi ro thường gặp nhất trong giao dịch nhà đất khu vực Bình Chánh

Thứ nhất — mua bán bằng giấy tay. Như đã phân tích ở mục 1, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Giao dịch bằng giấy tay có nguy cơ bị tuyên vô hiệu về hình thức, kéo theo việc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận — trong khi giá đất đã thay đổi rất nhiều so với thời điểm giao dịch.

Thứ hai — dùng vi bằng thay cho công chứng. Khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định dứt khoát: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.” Khoản 3 Điều này xác định vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc. Nói cách khác, vi bằng chỉ ghi nhận việc hai bên đã giao tiền, giao giấy — nó không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất và không đủ cơ sở để đăng ký sang tên.

Thứ ba — lập hợp đồng ủy quyền để “lách” thuế. Hợp đồng ủy quyền không chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận ủy quyền. Khi bên ủy quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự hoặc đơn phương chấm dứt ủy quyền, người bỏ tiền ra mua đứng trước nguy cơ mất trắng và phải khởi kiện trong tình thế rất bất lợi về chứng cứ.

Thứ tư — không kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi đặt cọc. Đất đang bị thế chấp, đang có tranh chấp, nằm trong quy hoạch, hoặc đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án đều là những trường hợp không thể hoặc rất khó chuyển nhượng. Khoản tiền cọc thường là khoản mất đầu tiên.

5. Khi nào nên nhờ luật sư thay vì chỉ ra văn phòng công chứng?

Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng tại thời điểm ký; công chứng viên không có nghĩa vụ bảo vệ riêng lợi ích của bạn trong đàm phán. Nên có luật sư tham gia từ trước khi đặt cọc nếu thuộc một trong các tình huống sau:

• Nhà đất đang đứng tên nhiều người, có yếu tố thừa kế, hoặc có người đang ở nước ngoài;
• Tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và phải giải chấp đồng thời với việc ký hợp đồng;
• Thửa đất chưa có Giấy chứng nhận, đang xin cấp lần đầu, hoặc đang có tranh chấp ranh;
• Bên bán yêu cầu ký hợp đồng ủy quyền, vi bằng hoặc giấy tay;
• Giao dịch có giá trị lớn và bạn cần điều khoản phạt, điều khoản bảo đảm chặt chẽ hơn mẫu hợp đồng thông thường.

Xem thêm: địa chỉ và phạm vi thẩm quyền của tòa án phụ trách khu vực Bình Chánh (Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh) tại Danh bạ Tòa án nhân dân tại TP.HCM.

Bài liên quan: Thủ tục đất đai tại khu vực Bình Chánh sau sắp xếp đơn vị hành chính: cấp Giấy chứng nhận, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất.

Cần luật sư hỗ trợ giao dịch nhà đất? Xem dịch vụ luật sư đất đai hoặc trang luật sư tại khu vực Bình Chánh.