Thủ tục đất đai tại khu vực Bình Chánh sau sắp xếp đơn vị hành chính: cấp Giấy chứng nhận, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất

Từ ngày 01/7/2025, cả nước tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình 02 cấp; cấp huyện không còn. Với người dân khu vực Bình Chánh cũ, thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến nơi nộp hồ sơ và cơ quan quyết định đối với các thủ tục quen thuộc: xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất. Bài viết tổng hợp những điểm phải nắm trước khi đi nộp hồ sơ.

1. Gọi cho đúng: không có “sổ đỏ”, “sổ hồng” trong luật hiện hành

Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024) sử dụng một tên gọi thống nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

“Sổ đỏ”, “sổ hồng” chỉ là cách gọi dân gian theo màu bìa của các mẫu giấy cấp ở những giai đoạn khác nhau. Khi làm hồ sơ, viết đơn hay ký hợp đồng, nên dùng đúng tên pháp lý để tránh nhầm lẫn về đối tượng của giao dịch — nhất là khi tài sản gồm cả đất và nhà.

2. Sau 01/7/2025, ai quyết định hồ sơ đất đai của bạn?

Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025) quy định: thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, kèm danh mục cụ thể các nhóm việc được chuyển giao.

Nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 15/8/2025) và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 31/01/2026); các nội dung được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 41/VBHN-BNNMT ngày 02/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Lưu ý thực tế: thẩm quyền đối với từng loại việc không giống nhau — có việc thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, có việc vẫn thuộc cấp tỉnh, có việc do cơ quan chuyên môn về đất đai thực hiện. Trước khi nộp, nên hỏi trực tiếp bộ phận một cửa của xã nơi có đất về đúng cơ quan tiếp nhận và thành phần hồ sơ cho loại việc của mình, thay vì làm theo hướng dẫn cũ ghi “Ủy ban nhân dân huyện”.

3. Huyện Bình Chánh cũ nay là những xã nào?

Theo Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2025 (các khoản 113 đến 119 Điều 1), địa bàn huyện Bình Chánh cũ được sắp xếp thành 07 xã:

• Xã Vĩnh Lộc — từ xã Vĩnh Lộc A và một phần xã Phạm Văn Hai;
• Xã Tân Vĩnh Lộc — từ xã Vĩnh Lộc B, phần còn lại của xã Phạm Văn Hai và phần còn lại của xã Tân Tạo;
• Xã Bình Lợi — từ xã Lê Minh Xuân và xã Bình Lợi;
• Xã Tân Nhựt — từ thị trấn Tân Túc, xã Tân Nhựt, phần còn lại của phường Tân Tạo A, xã Tân Kiên và phần còn lại của Phường 16 (Quận 8 cũ);
• Xã Bình Chánh — từ xã Tân Quý Tây, xã Bình Chánh và phần còn lại của xã An Phú Tây;
• Xã Hưng Long — từ xã Đa Phước, xã Quy Đức và xã Hưng Long;
• Xã Bình Hưng — từ xã Phong Phú, xã Bình Hưng và phần còn lại của Phường 7 (Quận 8 cũ).

Giấy tờ đã cấp theo tên đơn vị hành chính cũ vẫn tiếp tục được sử dụng: khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội quy định văn bản, giấy tờ đã được cấp trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà chưa hết hiệu lực hoặc chưa hết thời hạn sử dụng thì tiếp tục được áp dụng; khoản 2 Điều 10 quy định không được yêu cầu cá nhân làm thủ tục cấp đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Tách thửa: quy định của Thành phố Hồ Chí Minh đã thay đổi

Đây là nội dung thay đổi nhiều nhất và cũng là nơi các bài viết cũ trên mạng dễ gây nhầm lẫn nhất.

Hiện nay, điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng theo Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, có hiệu lực kể từ ngày ký (28/8/2026). Quyết định này thay thế ba văn bản trước đó: Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND ngày 04/9/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND ngày 18/10/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương — tức là toàn bộ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập nay áp dụng chung một quy định.

Theo quy định mới, diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách được xác định theo 05 khu vực, dao động từ 36 m² đến 100 m², kèm yêu cầu về chiều rộng và chiều sâu tối thiểu của thửa đất. Mức áp dụng phụ thuộc vào việc thửa đất thuộc khu vực nào.

Cảnh báo: mọi bài viết, mọi lời tư vấn còn viện dẫn Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND hoặc Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND làm căn cứ tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh đều đã lạc hậu. Nếu bạn đang đặt cọc mua một thửa đất với kỳ vọng tách được thành nhiều nền, hãy đối chiếu Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND trước khi xuống tiền.

5. Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất — phổ biến nhất là từ đất nông nghiệp sang đất ở — thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn, trong đó trường hợp phải xin phép và thẩm quyền cho phép được xác định theo quy định của Luật và theo phân định thẩm quyền tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã dẫn ở mục 2.

Hai điều kiện thực tế quyết định hồ sơ có được chấp thuận hay không, trước cả thủ tục: thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) theo thông báo của cơ quan thuế. Vì vậy, việc đầu tiên cần làm không phải là nộp đơn, mà là tra cứu thông tin quy hoạch của chính thửa đất đó.

6. Bốn lỗi khiến hồ sơ bị trả lại nhiều nhất

• Làm theo hướng dẫn cũ. Đơn ghi “Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh”, viện dẫn Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc Quyết định 60/2017/QĐ-UBND — tất cả đều không còn là căn cứ áp dụng.
• Nguồn gốc sử dụng đất không chứng minh được. Đất mua bằng giấy tay qua nhiều đời chủ, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có xác nhận sử dụng ổn định — đây là nhóm hồ sơ vướng nhiều nhất và thường phải giải quyết bằng con đường tố tụng.
• Tranh chấp ranh, lấn chiếm chưa được giải quyết. Hồ sơ sẽ bị dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.
• Thửa đất không đủ điều kiện tách theo quy định mới nhưng các bên đã ký hợp đồng và nhận cọc theo diện tích dự kiến tách.

7. Khi nào nên có luật sư đi cùng hồ sơ?

Thủ tục hành chính thông thường thì người dân tự làm được. Nên có luật sư khi hồ sơ rơi vào một trong các tình huống sau: đất có nguồn gốc giấy tay hoặc giấy tờ không đầy đủ; có tranh chấp với hàng xóm hoặc trong nội bộ gia đình; hồ sơ đã bị từ chối và cần khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính; đất đang bị kê biên, thế chấp; hoặc có yếu tố thừa kế với nhiều đồng thừa kế.

Xem thêm: địa chỉ và phạm vi thẩm quyền của tòa án phụ trách khu vực Bình Chánh (Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh) tại Danh bạ Tòa án nhân dân tại TP.HCM.

Bài liên quan: Công chứng hợp đồng nhà đất tại khu vực Bình Chánh, TP.HCM: quy định mới và 4 rủi ro thường gặp.