Cha mẹ lớn tuổi muốn giao cho một người con quản lý nhà cho thuê; người đi làm ăn xa muốn nhờ anh chị em trông coi, làm thủ tục cho căn nhà ở TP.HCM; Việt kiều muốn người thân thay mặt ký giấy tờ đất đai. Tất cả đều cần ủy quyền. Nhưng viết sai loại văn bản, phạm vi quá rộng hoặc không đúng hình thức là nguồn gốc của rất nhiều tranh chấp gia đình mà tôi từng xử lý. Bài này hướng dẫn chọn đúng loại văn bản, nơi công chứng, chứng thực và những điều khoản nên có. Tôi là Luật sư Bùi Khắc Long, Công ty Luật TNHH Duy Minh, TP.HCM.
Tóm tắt nhanh
- Giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký khi ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường và không liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản (điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung).
- Ủy quyền bán, tặng cho, thế chấp nhà đất phải lập hợp đồng ủy quyền và công chứng hoặc chứng thực.
- Văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản được công chứng không phụ thuộc nơi có nhà đất (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15); chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã không phụ thuộc nơi cư trú.
- Phạm vi ủy quyền càng cụ thể càng an toàn; tránh “toàn quyền định đoạt” khi không thật sự cần.
1. Giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền
Giấy ủy quyền
- Văn bản đơn phương của người ủy quyền.
- Phù hợp với việc đơn giản: nhận giấy tờ, nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước thay mình.
- Chỉ được chứng thực chữ ký khi không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường và không liên quan đến chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Hợp đồng ủy quyền
- Thỏa thuận hai bên, có quyền và nghĩa vụ của cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền.
- Bắt buộc với việc liên quan đến chuyển quyền nhà đất: bán, tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, không chỉ chứng thực chữ ký.
Đây là lý do Ủy ban nhân dân cấp xã thường trả lại “giấy ủy quyền bán nhà”: loại việc này không thuộc trường hợp được chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền theo điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.
2. Ký ở đâu: công chứng hay chứng thực
| Văn bản | Nơi thực hiện | Căn cứ |
|---|---|---|
| Hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất | Bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào, không phụ thuộc nơi có nhà đất | Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 |
| Văn bản ủy quyền về quyền của người sử dụng đất, nhà ở | Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, không phụ thuộc nơi cư trú | Điểm d khoản 5 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP |
| Giấy ủy quyền không thù lao, không liên quan chuyển quyền bất động sản | Chứng thực chữ ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng | Điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP |
Từ ngày 01/01/2027, theo Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi Luật Công chứng, hợp đồng ủy quyền tiếp tục thuộc nhóm giao dịch được công chứng không phụ thuộc địa hạt. Xem thêm bài công chứng nhà đất sau sáp nhập TP.HCM.
3. Những điều khoản nên có trong văn bản ủy quyền
- Tài sản cụ thể: số giấy chứng nhận, số thửa, địa chỉ; tránh ghi chung chung “toàn bộ tài sản”.
- Phạm vi công việc: chỉ cho thuê và thu tiền, hay được ký hợp đồng bán; có được nhận tiền bán không, nhận vào tài khoản nào.
- Thời hạn ủy quyền: ghi rõ ngày bắt đầu, ngày kết thúc hoặc sự kiện làm chấm dứt.
- Có được ủy quyền lại hay không: nếu không ghi, người được ủy quyền chuyển việc cho người khác sẽ dễ phát sinh tranh chấp.
- Thù lao, chi phí: có trả thù lao không, ai chịu thuế, phí phát sinh.
- Nghĩa vụ báo cáo: định kỳ báo cáo, giao lại giấy tờ, tiền thu được.
4. Rủi ro thường gặp
- Ủy quyền “toàn quyền định đoạt” khi chỉ muốn nhờ trông coi: người được ủy quyền có thể ký bán, thế chấp tài sản.
- Dùng ủy quyền để “mua bán” nhà đất nhằm né thủ tục chuyển nhượng: bên mua không đứng tên, rủi ro lớn khi bên ủy quyền chết hoặc đổi ý.
- Người ủy quyền qua đời: việc ủy quyền chấm dứt, tài sản trở thành di sản; các giao dịch ký sau đó dễ bị tranh chấp. Xem trang luật sư thừa kế, nhà đất.
- Không giao lại tiền, giấy tờ khi hết ủy quyền: cần điều khoản bàn giao rõ ràng và lưu chứng cứ.
5. Người cao tuổi, người ở nước ngoài
Cha mẹ cao tuổi, người khó khăn đi lại có thể đề nghị công chứng ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng, ví dụ tại nhà hoặc bệnh viện (Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP). Người ở nước ngoài có thể lập văn bản ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại, hoặc lập tại cơ quan có thẩm quyền nước ngoài rồi hợp pháp hóa lãnh sự; giấy tờ công có chứng nhận Apostille của quốc gia thành viên có quan hệ áp dụng với Việt Nam được miễn hợp pháp hóa lãnh sự (Nghị định số 293/2026/NĐ-CP).
Gia đình có nhiều tài sản, nhiều người ở xa thường thấy lợi ích của việc có luật sư riêng theo dõi các văn bản ủy quyền, hợp đồng thuê và giấy tờ nhà đất. Mẫu dành riêng cho thừa kế xem bài mẫu giấy ủy quyền thừa kế đất đai.
Câu hỏi thường gặp
Ủy quyền bán nhà có cần công chứng không?
Có. Ủy quyền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải lập hợp đồng ủy quyền và công chứng hoặc chứng thực; không dùng giấy ủy quyền chứng thực chữ ký (điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP).
Nhà ở Bình Dương cũ, tôi ở quận khác của TP.HCM, ký ủy quyền ở đâu?
Hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản được công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào (Điều 44 Luật Công chứng); văn bản ủy quyền về quyền sử dụng đất, nhà ở cũng được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã không phụ thuộc nơi cư trú.
Người ủy quyền mất thì giấy ủy quyền còn hiệu lực không?
Không. Việc ủy quyền chấm dứt khi người ủy quyền chết; tài sản trở thành di sản và được giải quyết theo pháp luật về thừa kế.
Cha mẹ già yếu không đến văn phòng công chứng được thì sao?
Có thể đề nghị công chứng ngoài trụ sở với người cao tuổi, người khó khăn đi lại (Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
Căn cứ pháp lý
- Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực giao dịch, đã được sửa đổi, bổ sung (Văn bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP): điểm d khoản 5 Điều 5, điểm d khoản 4 Điều 24.
- Luật Công chứng số 46/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội: Điều 44; Luật số 04/2026/QH16 ngày 23/4/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng (hiệu lực từ 01/01/2027).
- Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ: Điều 43; Nghị định số 293/2026/NĐ-CP ngày 23/7/2026 của Chính phủ.
Cần soạn văn bản ủy quyền cho đúng ngay lần đầu?
Cho tôi biết tài sản, người được ủy quyền và việc anh chị muốn họ làm. Tôi soạn văn bản phù hợp, chỉ nơi công chứng, chứng thực và báo phí trước.
Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh. Hơn 15 năm hành nghề, trong đó có đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và tố tụng. Biên soạn và cập nhật ngày 08/11/2026.
Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 08/11/2026. Văn bản pháp luật và tên đơn vị hành chính có thể thay đổi; vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.
