Trước ngày 01/7/2025, một căn nhà ở Dĩ An hay Vũng Tàu phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng của tỉnh Bình Dương hoặc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Nay hai tỉnh này đã thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, nên phạm vi công chứng cũng mở rộng theo. Bài này giải thích công chứng nhà đất ở đâu sau sáp nhập, giấy tờ nào được công chứng ở bất kỳ đâu, khi nào có thể chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, và thay đổi từ ngày 01/01/2027. Tôi là Luật sư Bùi Khắc Long, Công ty Luật TNHH Duy Minh, TP.HCM.
Tóm tắt nhanh
- Giao dịch về bất động sản được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong tỉnh, thành phố nơi có bất động sản (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15).
- Nhà đất ở Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ nay công chứng được ở bất kỳ đâu trong TP.HCM.
- Di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản được công chứng không phụ thuộc nơi có nhà đất.
- Từ ngày 01/01/2027, giao dịch có đối tượng là bất động sản vẫn công chứng theo phạm vi tỉnh, thành phố.
1. Phạm vi công chứng nhà đất sau sáp nhập
Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (hiệu lực từ ngày 01/7/2025) quy định công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở (Điều 44). Vì Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đã được sắp xếp vào TP.HCM (khoản 16 Điều 1 Nghị quyết số 202/2025/QH15), một văn phòng công chứng ở Quận 1 cũ nay công chứng được hợp đồng mua bán căn hộ ở Thủ Dầu Một hay nhà đất ở Bà Rịa.
| Nhà đất ở | Trước ngày 01/7/2025 | Hiện nay |
|---|---|---|
| TP.HCM cũ | Tổ chức công chứng tại TP.HCM | Tổ chức công chứng tại TP.HCM |
| Bình Dương cũ | Tổ chức công chứng tại tỉnh Bình Dương | Bất kỳ tổ chức công chứng nào tại TP.HCM |
| Bà Rịa – Vũng Tàu cũ | Tổ chức công chứng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu | Bất kỳ tổ chức công chứng nào tại TP.HCM |
| Tỉnh khác (ví dụ Lâm Đồng) | Tổ chức công chứng tại tỉnh đó | Tổ chức công chứng tại tỉnh đó |
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai số 31/2024/QH15); mua bán bằng giấy tay có nguy cơ bị tuyên vô hiệu về hình thức.
2. Những giấy tờ công chứng ở đâu cũng được
Điều 44 Luật Công chứng loại trừ một số văn bản khỏi giới hạn theo địa hạt: di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến thực hiện quyền đối với bất động sản và thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng có liên quan đến bất động sản. Ví dụ thực tế: các con sống ở TP.HCM có đất thừa kế ở Lâm Đồng có thể ký văn bản ủy quyền hoặc từ chối nhận di sản ngay tại TP.HCM; riêng văn bản thỏa thuận phân chia di sản là đất ở Lâm Đồng phải công chứng tại Lâm Đồng (xem chia thừa kế đất ở Lâm Đồng khi các con ở TP.HCM).
3. Chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Ngoài công chứng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở, di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản phân chia di sản (Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung). Văn bản ủy quyền về quyền của người sử dụng đất, nhà ở được chứng thực không phụ thuộc nơi cư trú (điểm d khoản 5 Điều 5).
4. Thay đổi từ ngày 01/01/2027
Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng, được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Theo các thông tin đã công bố khi luật được thông qua, giao dịch có đối tượng là bất động sản vẫn được công chứng theo phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở; một số giao dịch không có đối tượng trực tiếp là bất động sản như hợp đồng ủy quyền, đặt cọc được công chứng không phụ thuộc địa hạt; việc công chứng bất động sản không phụ thuộc địa giới hành chính sẽ thực hiện theo lộ trình do Chính phủ quy định. Khi văn bản hướng dẫn được ban hành, bài viết sẽ được cập nhật.
5. Lưu ý khi công chứng nhà đất ở TP.HCM
- Kiểm tra giấy chứng nhận và tình trạng thửa đất trước khi đặt cọc: quy hoạch, thế chấp, tranh chấp, người có quyền ký.
- Ghi địa chỉ hiện nay kèm địa chỉ cũ trên hợp đồng để khớp với giấy chứng nhận. Xem giấy tờ ghi địa chỉ cũ có phải đổi không.
- Người cao tuổi, người khó khăn đi lại có thể đề nghị công chứng ngoài trụ sở (Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
- Văn bản về di sản phải được niêm yết tối thiểu 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người để lại di sản cư trú cuối cùng và nơi có bất động sản (Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
- Phí công chứng tính theo giá trị tài sản, hợp đồng; mức cụ thể nên hỏi tổ chức hành nghề công chứng tại thời điểm làm thủ tục.
Với giao dịch giá trị lớn, nhà đất có nguồn gốc phức tạp hoặc đang có tranh chấp, nên để luật sư rà soát trước khi ký. Xem trang luật sư thừa kế, nhà đất và luật sư tại TP.HCM.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở Bình Dương cũ có công chứng ở văn phòng công chứng tại Quận 1 được không?
Được. Bình Dương cũ nay thuộc TP.HCM, nên tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở ở bất kỳ đâu trong thành phố đều công chứng được giao dịch về nhà đất ở đây (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15).
Tôi ở TP.HCM, nhà đất ở tỉnh khác thì ký giấy ở đâu?
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thỏa thuận phân chia di sản phải công chứng tại tỉnh nơi có nhà đất. Văn bản ủy quyền, di chúc, văn bản từ chối nhận di sản có thể công chứng tại TP.HCM.
Ủy ban nhân dân xã có chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất không?
Có. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở (Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung).
Từ năm 2027 có được công chứng nhà đất ở bất kỳ tỉnh nào không?
Chưa. Từ ngày 01/01/2027, giao dịch có đối tượng là bất động sản vẫn công chứng theo phạm vi tỉnh, thành phố; việc bỏ giới hạn địa giới sẽ theo lộ trình do Chính phủ quy định.
Căn cứ pháp lý
- Luật Công chứng số 46/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội (hiệu lực từ 01/7/2025): Điều 44; Luật số 04/2026/QH16 ngày 23/4/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng (hiệu lực từ 01/01/2027).
- Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ: Điều 43, Điều 44.
- Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao, chứng thực, đã được sửa đổi, bổ sung: Điều 5, điểm d khoản 4 Điều 24.
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 của Quốc hội: điểm a khoản 3 Điều 27.
- Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12/6/2025 của Quốc hội: khoản 16 Điều 1.
Sắp ký hợp đồng nhà đất? Gửi giấy tờ để tôi xem trước
Gửi ảnh giấy chứng nhận, dự thảo hợp đồng hoặc giấy đặt cọc. Tôi chỉ ra rủi ro, nơi công chứng phù hợp và báo phí trước nếu cần luật sư tham gia.
Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh. Hơn 15 năm hành nghề, trong đó có đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và tố tụng. Biên soạn và cập nhật ngày 08/11/2026.
Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 08/11/2026. Văn bản pháp luật và tên đơn vị hành chính có thể thay đổi; vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.
