Chia thừa kế đất ở Lâm Đồng khi các con sống tại TP.HCM

Rất nhiều gia đình có cha mẹ để lại đất vườn, đất rẫy ở Đà Lạt, Bảo Lộc, Di Linh hay Đắk Nông, Bình Thuận cũ, trong khi các con đã lập nghiệp tại TP.HCM. Khi chia thừa kế, câu hỏi đầu tiên luôn là: có phải về Lâm Đồng làm thủ tục không, ký giấy ở đâu, nếu anh em không thống nhất thì kiện ở tòa nào. Bài này trả lời theo quy định hiện hành sau sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025. Tôi là Luật sư Bùi Khắc Long, Công ty Luật TNHH Duy Minh, trụ sở tại phường Bình Trưng, TP.HCM.

1. Lâm Đồng sau sắp xếp: địa danh trên giấy tờ đã thay đổi

Từ ngày 01/7/2025, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Đắk Nông và tỉnh Bình Thuận được sắp xếp thành tỉnh Lâm Đồng (Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12/6/2025 của Quốc hội). Cấp huyện không còn; xã, phường được sắp xếp lại. Sổ đỏ của cha mẹ ghi “huyện Bảo Lâm”, “thị xã Gia Nghĩa” hay “thành phố Phan Thiết” vẫn có giá trị; khi làm thủ tục, nên ghi địa chỉ theo xã, phường hiện nay, kèm địa chỉ cũ trong ngoặc để tránh bị trả hồ sơ.

2. Ký giấy ở TP.HCM hay phải về Lâm Đồng?

Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025) quy định giao dịch về bất động sản chỉ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Ngoại lệ gồm di chúc, văn bản từ chối nhận di sản và văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản.

Hệ quả thực tế:

• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản là đất ở Lâm Đồng: công chứng tại Lâm Đồng.
• Người không muốn nhận phần: có thể lập văn bản từ chối nhận di sản tại TP.HCM (Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015).
• Người không về được: ký văn bản ủy quyền tại tổ chức hành nghề công chứng ở TP.HCM, cho một anh chị em hoặc người tin cậy thay mặt ký tại Lâm Đồng.

3. Quy trình khai nhận di sản khi các con ở TP.HCM

1. Họp gia đình, lập văn bản thống nhấtNhững người thừa kế thỏa thuận cách chia; mọi thỏa thuận phải lập thành văn bản (khoản 2 Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015).
2. Ký ủy quyền hoặc từ chối nhận di sản tại TP.HCMAi không về Lâm Đồng được thì ký trước tại TP.HCM.
3. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng ở Lâm ĐồngGiấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ, sổ đỏ, di chúc nếu có (Điều 59 Luật Công chứng số 46/2024/QH15).
4. Niêm yết tối thiểu 15 ngàyTại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người chết cư trú cuối cùng và nơi có đất (Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP). Nếu cha mẹ cư trú cuối cùng tại TP.HCM thì niêm yết cả ở phường tại TP.HCM.
5. Công chứng văn bản, đăng ký biến độngNộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai ở Lâm Đồng để sang tên.

4. Chia đất cho nhiều người: có tách thửa được không?

Muốn mỗi người đứng tên một phần riêng, thửa đất sau tách phải đạt diện tích tối thiểu. Theo Điều 13 Quyết định số 54/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lâm Đồng, đất nông nghiệp tối thiểu 500 m² ở phường và đặc khu Phú Quý, 1.000 m² ở xã; đất rừng sản xuất là rừng trồng tối thiểu 10.000 m². Thửa có nhiều mục đích sử dụng tách theo mục đích có giá đất cao nhất.

Nếu không đủ diện tích để tách, các bên có thể cùng đứng tên chung, hoặc một người nhận đất và thanh toán giá trị cho người còn lại. Đây là chỗ thường phát sinh tranh chấp về định giá.

5. Khi anh em không thống nhất: kiện ở đâu?

Tranh chấp về bất động sản do Tòa án nơi có bất động sản giải quyết (điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13). Từ ngày 01/7/2025, cấp sơ thẩm là Tòa án nhân dân khu vực (Điều 35, sửa đổi bởi Luật số 85/2025/QH15). Vì vậy, dù tất cả các bên sống ở TP.HCM, đất ở Lâm Đồng thì vụ án vẫn do tòa khu vực tại Lâm Đồng thụ lý. Ví dụ: phường Hàm Thắng (một phần Phan Thiết cũ) thuộc Tòa án nhân dân khu vực 12 – Lâm Đồng.

Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015). Từ ngày 01/3/2026, đơn khởi kiện có thể nộp qua Hệ thống dịch vụ công của Tòa án (Nghị quyết số 01/2026/NQ-HĐTP), giảm số lần phải đi lại.

Trình tự đầy đủ một vụ tranh chấp thừa kế xem tại bài tranh chấp thừa kế nhà đất tại TP.HCM và trang luật sư thừa kế.

6. Rủi ro riêng của đất vườn, đất rẫy ở Lâm Đồng

• Diện tích thực tế khác sổ: đất rẫy khai phá, lấn thêm qua nhiều năm. Cần đo đạc trước khi thỏa thuận.
• Đất chưa có sổ: phải chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng; có thể phải làm thủ tục cấp giấy trước khi chia.
• Người đang canh tác giữ đất: một người con ở lại chăm vườn thường yêu cầu được tính công sức, chi phí đầu tư cây trồng.
• Tài sản trên đất: cà phê, sầu riêng, nhà kính được định giá riêng, dễ tranh chấp.
• Bán qua giấy tay khi chưa khai nhận: người mua không sang tên được, các đồng thừa kế khác có thể khởi kiện.

Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh. Hơn 15 năm hành nghề, trong đó có đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và tố tụng. Biên soạn và cập nhật ngày 08/11/2026.

Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 08/11/2026. Văn bản pháp luật và tên đơn vị hành chính có thể thay đổi; vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.