Tranh chấp thừa kế nhà đất tại TP.HCM: trình tự giải quyết và 6 sai lầm cần tránh

Phần lớn tranh chấp thừa kế nhà đất mà tôi nhận ở TP.HCM không bắt đầu bằng đơn kiện. Nó bắt đầu từ một buổi họp gia đình không thành, một người con đang ở trong căn nhà không chịu ký, hoặc một người phát hiện sổ đỏ đã bị sang tên. Bài này trình bày trình tự giải quyết theo đúng thứ tự pháp luật cho phép, từ thỏa thuận đến Tòa án, và những sai lầm khiến gia đình mất quyền hoặc mất thêm nhiều năm. Tôi là Luật sư Bùi Khắc Long, Công ty Luật TNHH Duy Minh, phường Bình Trưng, TP.HCM.

1. Ba việc phải xác định trước khi tranh chấp

Di sản gồm những gì

Di sản là tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người đó trong khối tài sản chung với người khác. Với nhà đất do cha mẹ cùng tạo lập, khi cha mất trước, chỉ phần của cha trong khối tài sản chung mới là di sản để chia; phần của mẹ vẫn thuộc về mẹ. Nhiều gia đình chia cả căn nhà ngay khi một người mất, sau đó phải làm lại toàn bộ.

Chia theo di chúc hay theo pháp luật

Có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. Chia theo pháp luật khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp, người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc, hoặc người được chỉ định không có quyền hưởng hay từ chối nhận (khoản 1 Điều 650). Phần di sản không được định đoạt trong di chúc cũng chia theo pháp luật (khoản 2 Điều 650).

Dù có di chúc, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng ít nhất hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật (khoản 1 Điều 644). Đây là điểm bên bị “bỏ ra ngoài” di chúc hay dùng để khởi kiện.

Ai là người thừa kế

Theo khoản 1 Điều 651, hàng thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Người cùng hàng hưởng phần bằng nhau (khoản 2). Hàng sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước (khoản 3). Con của người để lại di sản đã chết trước thì cháu hưởng phần của cha hoặc mẹ mình (thừa kế thế vị, Điều 652). Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe, ngược đãi nghiêm trọng người để lại di sản, hoặc giả mạo, che giấu di chúc có thể không được quyền hưởng (khoản 1 Điều 621).

2. Thời hiệu: mốc dễ bị bỏ lỡ nhất

Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý; nếu không có, thuộc về người đang chiếm hữu; nếu không có người chiếm hữu, thuộc về Nhà nước.

Hai mốc ngắn hơn cần lưu ý: yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm (khoản 2); yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản người chết để lại là 03 năm (khoản 3). Trường hợp người mất từ nhiều thập kỷ trước, cách tính thời hiệu cần luật sư xem hồ sơ cụ thể.

3. Giải quyết bằng thỏa thuận: nhanh và rẻ nhất

1. Họp mặt những người thừa kếCử người quản lý di sản, người phân chia di sản và thống nhất cách chia (khoản 1 Điều 656). Mọi thỏa thuận phải lập thành văn bản (khoản 2 Điều 656).
2. Chuẩn bị hồ sơ khai nhậnGiấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ (khai sinh, kết hôn), di chúc nếu có, sổ đỏ, giấy tờ tùy thân (Điều 59 Luật Công chứng số 46/2024/QH15).
3. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia hoặc khai nhậnTổ chức hành nghề công chứng niêm yết tối thiểu 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người chết cư trú cuối cùng và nơi có bất động sản (Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
4. Đăng ký biến động, sang tênNộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật người sử dụng mới.

Lưu ý: giao dịch về bất động sản chỉ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong tỉnh, thành phố nơi có bất động sản (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025). Nhà đất ở TP.HCM thì công chứng tại TP.HCM. Quy định chung về thừa kế tài sản xem thêm tại bài quy định về thừa kế tài sản.

Người không muốn nhận có thể lập văn bản từ chối nhận di sản (Điều 620), nhưng không được từ chối nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của chính mình.

4. Khi không thống nhất: khởi kiện tại Tòa án

Tòa án nào giải quyết

Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân cấp huyện kết thúc hoạt động; tranh chấp dân sự, trong đó có thừa kế, do Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm (Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa đổi bởi Luật số 85/2025/QH15), kể cả vụ có đương sự ở nước ngoài. Tranh chấp về bất động sản nộp tại Tòa án nơi có bất động sản (điểm c khoản 1 Điều 39). Địa chỉ các tòa khu vực tại TP.HCM xem tại danh bạ Tòa án TP.HCM.

Hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện (Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP).
• Giấy chứng tử; giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế; di chúc nếu có.
• Giấy tờ về nhà đất: sổ đỏ, sổ hồng, hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc nếu chưa có sổ.
• Tài liệu chứng minh việc đã thương lượng không thành, người đang quản lý di sản.
• Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu có nguy cơ tài sản bị bán, thế chấp.

Án phí

Án phí tranh chấp chia di sản là án phí có giá ngạch theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, tính trên giá trị phần di sản mỗi người được hưởng. Tạm ứng án phí bằng 50% mức án phí dự tính. Anh chị có thể ước tính bằng công cụ tính án phí.

Các giai đoạn tại Tòa

Nộp đơn, thụ lý, nộp tạm ứng án phí; Tòa thu thập chứng cứ, định giá tài sản, mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; nếu hòa giải không thành thì đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm; các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân TP.HCM. Vụ thừa kế nhà đất thường kéo dài vì định giá và xác minh nguồn gốc đất.

5. Sáu sai lầm thường gặp khiến gia đình mất quyền

1. Chia cả tài sản chung khi chỉ một người (cha hoặc mẹ) mất.
2. Bỏ sót người thừa kế: con riêng, con nuôi, người đã chết trước có con (thế vị).
3. Để quá thời hiệu 10 năm xác nhận quyền thừa kế mà không lưu chứng cứ.
4. Ký giấy “nhường phần” viết tay không rõ nội dung, sau đó tranh chấp về ý chí.
5. Để người đang ở trong nhà tự ý xây sửa, cho thuê mà không lập biên bản hiện trạng.
6. Khởi kiện sai Tòa hoặc thiếu người tham gia tố tụng, bị trả đơn và mất thời gian.

6. Luật sư làm gì trong vụ thừa kế nhà đất

Tôi thường làm theo ba lớp: rà soát hồ sơ để xác định di sản, người thừa kế và thời hiệu; thương lượng, soạn văn bản thỏa thuận để tránh ra Tòa; và nếu phải kiện, đại diện hoặc bảo vệ quyền lợi cho thân chủ trong suốt quá trình tố tụng. Phạm vi dịch vụ đầy đủ xem tại trang luật sư thừa kế; với khách hàng muốn có người theo sát việc gia đình lâu dài, xem thêm luật sư riêng cho cá nhân và gia đình.

Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh. Hơn 15 năm hành nghề, trong đó có đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và tố tụng. Biên soạn và cập nhật ngày 08/11/2026.

Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 08/11/2026. Văn bản pháp luật và tên đơn vị hành chính có thể thay đổi; vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.