Người thân mất để lại nhà đất, sổ tiết kiệm, phần vốn góp; gia đình thống nhất được với nhau thì không cần ra Tòa, chỉ cần làm thủ tục tại tổ chức hành nghề công chứng rồi sang tên. Nhưng hồ sơ thiếu một giấy tờ chứng minh quan hệ, niêm yết sai nơi hay nộp sang tên trễ hạn là gia đình phải đi lại nhiều lần. Bài này hướng dẫn thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại TP.HCM theo đúng quy định hiện hành. Tôi là Luật sư Bùi Khắc Long, Công ty Luật TNHH Duy Minh, TP.HCM.
Tóm tắt nhanh
- Gia đình thống nhất thì làm tại tổ chức hành nghề công chứng; có người không đồng ý thì phải khởi kiện tại Tòa án.
- Hồ sơ theo Điều 59 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: giấy tờ tùy thân, giấy chứng tử, di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ, giấy tờ tài sản, bản kê khai di sản.
- Niêm yết tối thiểu 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
- Thừa kế giữa cha mẹ và con, vợ chồng, ông bà và cháu, anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
- Đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản là quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai).
1. Khi nào làm tại công chứng, khi nào ra Tòa
Công chứng chỉ ghi nhận điều mà những người thừa kế đã thống nhất. Nếu tất cả cùng đồng ý về người được hưởng và phần của từng người, gia đình lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng. Nếu có người không ký, có tranh chấp về di chúc, về việc tài sản có phải di sản hay không, thì công chứng viên không thể làm thay Tòa án; khi đó xem bài chia tài sản thừa kế có người không đồng ý và trình tự giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đất tại TP.HCM.
| Tình huống | Hướng xử lý |
|---|---|
| Một người duy nhất được hưởng, hoặc các người thừa kế cùng nhận chung | Văn bản khai nhận di sản tại công chứng |
| Nhiều người thừa kế, thống nhất chia cụ thể cho từng người | Văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại công chứng |
| Có người không muốn nhận | Lập văn bản từ chối nhận di sản trước thời điểm phân chia; xem văn bản từ chối nhận di sản |
| Có người không đồng ý, tranh chấp di chúc | Khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền |
2. Hồ sơ cần chuẩn bị
Theo Điều 59 Luật Công chứng số 46/2024/QH15, hồ sơ gồm:
- Giấy đề nghị khai nhận di sản theo mẫu, có chữ ký của người yêu cầu công chứng.
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng.
- Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết.
- Di chúc, nếu thừa kế theo di chúc; hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ với người để lại di sản (giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, giấy tờ về con nuôi), nếu thừa kế theo pháp luật.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy tờ về tài sản phải đăng ký.
- Bản kê khai di sản: liệt kê toàn bộ tài sản, giá trị, tình trạng tại thời điểm khai nhận.
Hồ sơ hay vướng nhất là giấy tờ chứng minh quan hệ của các thế hệ trước: cha mẹ của người để lại di sản đã mất từ lâu, giấy khai sinh cũ ghi sai tên. Hãy rà danh sách hàng thừa kế thứ nhất và chuẩn bị giấy chứng tử của những người đã mất trước để công chứng viên xác định đủ người thừa kế. Người con mất trước cha mẹ thì cháu được hưởng phần của cha mẹ mình; xem thừa kế thế vị.
3. Công chứng ở đâu tại TP.HCM
Văn bản về di sản là bất động sản phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong tỉnh, thành phố nơi có bất động sản (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15). Sau sắp xếp đơn vị hành chính, TP.HCM gồm cả địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nên nhà đất ở các nơi này công chứng được tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trong TP.HCM; chi tiết ở bài công chứng nhà đất sau sáp nhập TP.HCM. Di sản chỉ gồm động sản như sổ tiết kiệm, xe, phần vốn góp thì không bị giới hạn địa hạt này.
4. Niêm yết 15 ngày
Trước khi công chứng, việc thụ lý phải được niêm yết tối thiểu 15 ngày để ai có quyền lợi liên quan biết và phản đối nếu có (Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP):
- Tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người để lại di sản cư trú cuối cùng; nếu người đó cư trú ở nước ngoài thì nơi cư trú cuối cùng tại Việt Nam.
- Di sản có bất động sản: niêm yết thêm tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.
- Không xác định được nơi cư trú cuối cùng tại Việt Nam: tổ chức hành nghề công chứng đề nghị Sở Tư pháp đăng tải trên cổng thông tin điện tử trong 03 ngày làm việc.
Giấy tờ ghi tên phường, quận cũ không làm hồ sơ bị trả lại; niêm yết được thực hiện tại Ủy ban nhân dân phường, xã mới quản lý địa bàn đó. Xem thêm giấy tờ ghi địa chỉ cũ sau sáp nhập.
5. Thuế, lệ phí và phí công chứng
| Khoản | Quy định |
|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Miễn với thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ với con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể); ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15). Người nhận ngoài danh sách này, ví dụ cháu nhận từ bác, chú, cô, dì, cậu, phải kê khai thuế. |
| Lệ phí trước bạ | Miễn với nhà, đất nhận thừa kế giữa những người thân nêu trên khi được cấp giấy chứng nhận (khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP). |
| Phí công chứng | Tính theo giá trị di sản theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC; tối đa 70.000.000 đồng một trường hợp. Mức cụ thể cần hỏi tổ chức hành nghề công chứng tại thời điểm làm thủ tục. |
Ví dụ: di sản là căn nhà trị giá 6 tỷ đồng. Theo biểu phí của Thông tư số 257/2016/TT-BTC, bậc trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng là 3.200.000 đồng cộng 0,04% phần vượt 5 tỷ đồng, tức 3.200.000 + 400.000 = 3.600.000 đồng, chưa gồm phí soạn thảo, sao y.
6. Sang tên, đăng ký biến động
Văn bản công chứng xong chưa phải là kết thúc. Người nhận di sản là quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai, Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026). Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai; người dân được chọn nơi nộp hồ sơ trong phạm vi tỉnh, thành phố (khoản 1 Điều 18 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP). Sổ tiết kiệm, tài khoản ngân hàng thì mang văn bản công chứng đến ngân hàng để làm thủ tục chi trả.
7. Người thừa kế ở xa, cao tuổi
Người thừa kế ở nước ngoài có thể ký văn bản ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc tại nước sở tại; giấy tờ công có chứng nhận Apostille của quốc gia thành viên có quan hệ áp dụng với Việt Nam được miễn hợp pháp hóa lãnh sự, nhưng Apostille không thay thế công chứng, chứng thực (Nghị định số 293/2026/NĐ-CP). Người cao tuổi, người khó khăn đi lại có thể đề nghị công chứng ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng (Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP). Về cách lập văn bản ủy quyền, xem ủy quyền quản lý tài sản cho người thân.
Gia đình đông người thừa kế, di sản ở nhiều nơi thường cần luật sư thừa kế, nhà đất rà hồ sơ từ đầu để tránh phải làm lại.
Câu hỏi thường gặp
Khai nhận di sản thừa kế mất bao lâu?
Phần bắt buộc là thời gian niêm yết tối thiểu 15 ngày (Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP). Cộng thời gian chuẩn bị giấy tờ, ký văn bản và đăng ký biến động, hồ sơ đủ giấy tờ thường hoàn tất trong khoảng một đến hai tháng.
Nhận thừa kế nhà đất của cha mẹ có phải nộp thuế không?
Không. Thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15) và được miễn lệ phí trước bạ (khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP). Người thừa kế vẫn phải làm thủ tục kê khai để được miễn.
Nhà ở Bình Dương cũ, gia đình ở TP.HCM thì công chứng ở đâu?
Bình Dương cũ nay thuộc TP.HCM nên công chứng được tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào có trụ sở trong TP.HCM (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15).
Một người thừa kế không chịu ký thì làm sao?
Công chứng viên không thể bỏ qua người thừa kế đó. Gia đình cần thương lượng, hòa giải; không được thì khởi kiện chia di sản tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.
Căn cứ pháp lý
- Luật Công chứng số 46/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội: Điều 44, Điều 59.
- Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ: Điều 43, Điều 44.
- Luật Đất đai, Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026 của Văn phòng Quốc hội: khoản 3 Điều 133; Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ: khoản 1 Điều 18.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 ngày 10/12/2025 của Quốc hội: Điều 4; Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ: khoản 10 Điều 10.
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về phí công chứng; Nghị định số 293/2026/NĐ-CP ngày 23/7/2026 của Chính phủ.
Cần rà hồ sơ khai nhận di sản trước khi đi công chứng?
Gửi tôi danh sách giấy tờ đang có và sơ đồ những người thừa kế. Tôi chỉ ra giấy tờ còn thiếu, nơi công chứng, nơi niêm yết và báo phí trước.
Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh. Hơn 15 năm hành nghề, trong đó có đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và tố tụng. Biên soạn và cập nhật ngày 08/11/2026.
Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 08/11/2026. Văn bản pháp luật và tên đơn vị hành chính có thể thay đổi; vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.
