Mẫu giấy ủy quyền thừa kế đất đai và căn cứ pháp lý phải đối chiếu

Mẫu giấy ủy quyền thừa kế đất đai là văn bản để một người thừa kế nhờ người khác thay mình làm thủ tục nhận di sản là nhà, đất. Người ủy quyền vẫn giữ nguyên phần di sản của mình; người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy quyền, trong đúng phạm vi ghi trong văn bản. Bài này nêu căn cứ trong Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, phân biệt với từ chối nhận di sản và tặng cho, trả lời về công chứng, hướng xử lý khi người ủy quyền ở nước ngoài, kèm một mẫu đầy đủ.

1. Ba việc hay bị nhầm: ủy quyền, từ chối nhận di sản, tặng cho

Ủy quyền là nhờ người khác nhân danh mình xác lập, thực hiện giao dịch (khoản 1 Điều 134, Điều 135 Bộ luật Dân sự); anh chị vẫn là người thừa kế và hưởng phần của mình.

Từ chối nhận di sản là bỏ phần của mình. Điều 620 đặt ba điều kiện: được từ chối, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác; phải lập thành văn bản gửi người quản lý di sản, những người thừa kế khác và người được giao nhiệm vụ phân chia di sản; phải thể hiện trước thời điểm phân chia di sản. Từ chối không chỉ định ai hưởng thay: phần đó chia theo pháp luật cho những người ở hàng thừa kế theo thứ tự tại Điều 651 (điểm d khoản 1 Điều 650).

Tặng cho phần di sản là chuyển quyền sở hữu phần của mình cho một người cụ thể, không yêu cầu đền bù (Điều 457). Với nhà, đất thì phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký (Điều 459); phần đó phải đã thuộc về anh chị. Muốn dồn nhà đất cho một người thì cách gọn hơn là thỏa thuận cách thức phân chia ngay trong văn bản phân chia di sản (điểm b khoản 1 Điều 656).

2. Nội dung, thời hạn và việc chấm dứt ủy quyền

• Hình thức. Bộ luật Dân sự không buộc riêng hợp đồng ủy quyền phải công chứng; khoản 2 Điều 119 chỉ nói giao dịch phải có công chứng, chứng thực, đăng ký khi luật quy định. Nhưng khoản 1 Điều 140 xác định thời hạn đại diện “theo văn bản ủy quyền”, và khoản 2 Điều 656 buộc thỏa thuận của những người thừa kế phải bằng văn bản.
• Phạm vi là nội dung quan trọng nhất. Một căn cứ xác định phạm vi đại diện là nội dung ủy quyền (điểm c khoản 1 Điều 141); chỉ giao dịch phù hợp với phạm vi đó mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ cho người được đại diện (khoản 1 Điều 139), còn giao dịch do người không có quyền đại diện xác lập thì không, trừ khi người được đại diện đã công nhận hoặc biết mà không phản đối (khoản 1 Điều 142).
• Thù lao, ủy quyền lại, thời hạn. Chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định (Điều 562); chỉ được ủy quyền lại khi bên ủy quyền đồng ý hoặc do bất khả kháng và không vượt quá phạm vi ban đầu (Điều 564). Không thỏa thuận thời hạn thì hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập (Điều 563); hồ sơ nhà đất thường kéo dài, nên ghi 12 đến 24 tháng.
• Chấm dứt (khoản 3 Điều 140): theo thỏa thuận; hết thời hạn; công việc đã hoàn thành; một bên đơn phương chấm dứt; người được đại diện hoặc người đại diện là cá nhân chết. Khi đơn phương chấm dứt phải báo bằng văn bản cho người thứ ba, nếu không thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực (Điều 569).

3. Việc nào không được ủy quyền

• Nguyên tắc — khoản 2 Điều 134 Bộ luật Dân sự: “Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.”
• Lập di chúc. Khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng số 46/2024/QH15: “Người lập di chúc không được ủy quyền cho người khác mà phải tự mình ký hoặc ký và điểm chỉ vào bản di chúc được công chứng.”
• Giao dịch với chính mình. Người đại diện “không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó” (khoản 3 Điều 141) — vướng khi ủy quyền cho người cùng hàng thừa kế, vì người đó vừa ký cho chính họ vừa ký thay anh chị.
• Từ chối nhận di sản và tặng cho phần di sản — Điều 620 trao quyền từ chối cho chính người thừa kế; tặng cho là việc định đoạt của chủ sở hữu.

4. Có bắt buộc công chứng, chứng thực không

Luật không buộc riêng. Điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai: “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự” — tức văn bản về thừa kế, không phải văn bản ủy quyền. Nhưng thực tiễn hồ sơ lại buộc: công chứng viên phải xác định những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản (khoản 3 Điều 59 Luật Công chứng), nên một tờ giấy ủy quyền viết tay không đủ cơ sở để chấp nhận người đại diện ký thay.

Cái bẫy hay gặp: xin chứng thực chữ ký thì bị trả về. Điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP chỉ cho phép chứng thực chữ ký trên “Giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản“; khoản 4 Điều 25 loại trừ giấy tờ có nội dung là giao dịch. Ủy quyền nhận thừa kế nhà đất dẫn tới sang tên nên không thuộc diện này. Hai đường đi đúng:

1. Công chứng hợp đồng ủy quyềnĐiều 44 Luật Công chứng giới hạn công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, nhưng loại trừ văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản — tức công chứng được ở tỉnh khác nơi có đất.
2. Chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xãChủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất (điểm đ khoản 1 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP), và việc này không phụ thuộc nơi cư trú của người yêu cầu (điểm d khoản 5 Điều 5).

Hai bên không cùng đến một nơi được thì áp dụng Điều 57 Luật Công chứng: bên ủy quyền yêu cầu công chứng viên nơi mình chọn chứng nhận việc đề nghị ủy quyền, bên được ủy quyền mang bản gốc hợp đồng đó đến nơi mình chọn để chứng nhận tiếp. Điều 44 và Điều 57 đã được sửa đổi bởi khoản 13 và khoản 15 Điều 1 Luật số 04/2026/QH16, có hiệu lực từ 01/01/2027. Không đi lại được chứ không phải ở xa thì có thể yêu cầu công chứng ngoài trụ sở (Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).

5. Người ủy quyền đang ở nước ngoài

Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài làm được gì. Khoản 3 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP: “Cơ quan đại diện có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực các việc quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều này” — chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực chữ ký người dịch. Chứng thực giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, văn bản phân chia di sản không nằm trong phạm vi được dẫn, và giới hạn tại điểm d khoản 4 Điều 24 vẫn áp dụng.

Lập văn bản ở nước sở tại rồi mang về. Giấy tờ của nước ngoài phải được hợp pháp hóa lãnh sự mới dùng được tại Việt Nam (khoản 2 Điều 2 Nghị định số 111/2011/NĐ-CP), và việc đó chỉ là chứng nhận con dấu, chữ ký, chức danh (Điều 3). Văn bản tiếng nước ngoài phải dịch và chứng thực chữ ký người dịch.

Điểm mới: chứng nhận Apostille từ 11/9/2026. Nghị định số 293/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực thi Công ước La Hay ngày 05/10/1961 về miễn hợp pháp hóa đối với giấy tờ công của nước ngoài, hiệu lực từ 11/9/2026 (Điều 34). Khoản 2 Điều 25: giấy tờ công của quốc gia thành viên Công ước có quan hệ áp dụng với Việt Nam, đã được cấp chứng nhận Apostille, được miễn hợp pháp hóa lãnh sự; khoản 3 Điều 25: cơ quan, tổ chức tại Việt Nam không được yêu cầu thêm thủ tục đó. Theo khoản 3 Điều 3, “giấy tờ công” gồm cả văn bản công chứng. Chiều ngược lại thì xin Apostille tại Bộ Ngoại giao (khoản 1 Điều 6).

6. Mẫu giấy ủy quyền thừa kế đất đai

Người dân quen gọi là “giấy ủy quyền”, nhưng vì liên quan đến quyền sử dụng bất động sản nên văn bản phải có đủ hai bên và được công chứng hoặc chứng thực như một giao dịch, tức là hợp đồng ủy quyền (Điều 562 Bộ luật Dân sự). Dấu …… là chỗ anh chị điền theo giấy tờ thật.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
------------------------

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
(Về việc làm thủ tục nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)

Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại ………………………:

BÊN ỦY QUYỀN (Bên A)
Ông/Bà ………………………, sinh ngày …… / …… / ……
Thẻ căn cước số ………… cấp ngày …… / …… / …… tại ……………
Nơi cư trú ……………………………

BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN (Bên B)
Ông/Bà ………………………, sinh ngày …… / …… / ……
Thẻ căn cước số ………… cấp ngày …… / …… / …… tại ……………
Nơi cư trú ……………………………

ĐIỀU 1. CĂN CỨ CỦA VIỆC ỦY QUYỀN
1.1. Người để lại di sản: ông/bà ……………………, chết ngày
…… / …… / ……, theo Giấy chứng tử số ……… do …………………
cấp ngày …… / …… / …… .
1.2. Di sản: thửa đất số ……, tờ bản đồ số ……, diện tích …… m2,
địa chỉ ………………………, mục đích sử dụng ………, tài sản gắn
liền với đất (nếu có) ………………; theo Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số …………
do ………………… cấp ngày …… / …… / …… .
1.3. Bên A là …………………… (quan hệ với người để lại di sản),
thuộc hàng thừa kế thứ …… theo Điều 651 Bộ luật Dân sự.

ĐIỀU 2. NỘI DUNG VÀ PHẠM VI ỦY QUYỀN
Bên A ủy quyền cho Bên B nhân danh Bên A làm các việc sau:
2.1. Xin cấp, sao lục, chứng thực giấy tờ về nhân thân của
Bên A, về quan hệ thừa kế và về di sản tại Điều 1.
2.2. Họp mặt với những người thừa kế khác; thỏa thuận và ký
văn bản thỏa thuận phân chia di sản (Điều 656 Bộ luật Dân sự);
yêu cầu công chứng hoặc chứng thực văn bản đó.
2.3. Nộp hồ sơ, ký giấy tờ, nhận kết quả tại cơ quan đăng ký
đất đai để sang tên phần di sản của Bên A; kê khai và nộp thuế,
phí, lệ phí; nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất rồi giao lại cho Bên A.
Những việc Bên B KHÔNG được làm: từ chối nhận di sản thay
Bên A; tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc định
đoạt phần di sản của Bên A; và việc nào không ghi tại Điều này.

ĐIỀU 3. THỜI HẠN, THÙ LAO, ỦY QUYỀN LẠI
Thời hạn …… tháng kể từ ngày hợp đồng này được công chứng
(hoặc chứng thực); hết hạn mà chưa xong thì ký hợp đồng mới.
Việc ủy quyền không có thù lao. Bên B không được ủy quyền lại.

ĐIỀU 4. QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ VIỆC CHẤM DỨT ỦY QUYỀN
Theo Điều 565, Điều 567 Bộ luật Dân sự: Bên B báo tiến độ, kết
quả và giao lại toàn bộ giấy tờ, tài sản, lợi ích thu được; Bên
A thanh toán chi phí hợp lý Bên B đã bỏ ra. Việc ủy quyền chấm
dứt theo khoản 3 Điều 140; bên đơn phương chấm dứt báo bằng văn
bản cho bên kia, cho tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan
đăng ký đất đai đang giải quyết hồ sơ (Điều 569).

ĐIỀU 5. ĐIỀU KHOẢN CUỐI
Hai bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của
thông tin đã kê khai; đã đọc lại toàn văn và tự nguyện ký tên,
điểm chỉ. Hợp đồng lập thành …… bản.

   BÊN ỦY QUYỀN (Bên A)          BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN (Bên B)
 (Ký, điểm chỉ, ghi rõ họ tên)  (Ký, điểm chỉ, ghi rõ họ tên)

Lời chứng ở cuối do công chứng viên hoặc người thực hiện chứng
thực ghi.

Giấy tờ mang theo: giấy tờ tùy thân còn giá trị sử dụng của cả hai bên (khoản 1 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP); giấy chứng tử; giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế; bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

7. Những lỗi khiến giấy ủy quyền bị từ chối

• Phạm vi quá chung — viết “ủy quyền toàn bộ việc liên quan đến thừa kế” thì công chứng viên không biết người đại diện được ký gì (điểm c khoản 1 Điều 141, khoản 1 Điều 142).
• Ủy quyền cho người cùng hàng thừa kế đang cùng ký văn bản phân chia — khoản 3 Điều 141 cấm người đại diện giao dịch với chính mình; nên chọn người ngoài hàng thừa kế đó.
• Hết thời hạn mà hồ sơ chưa xong (điểm b khoản 3 Điều 140, Điều 563) — hồ sơ thừa kế nhà đất có bước niêm yết 15 ngày nên hay kéo dài.
• Người ủy quyền đã chết (điểm đ khoản 3 Điều 140) — giấy tờ ký sau thời điểm đó không có giá trị.

8. Thủ tục phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng

Ủy quyền chỉ là bước chuẩn bị; việc chính là công chứng văn bản phân chia di sản theo Điều 59 Luật Công chứng số 46/2024/QH15. Hồ sơ gồm giấy chứng tử, di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế và giấy tờ về quyền sử dụng đất của người để lại di sản (khoản 2 Điều 59). Tổ chức hành nghề công chứng niêm yết 15 ngày tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản và nơi có bất động sản (các khoản 1, 2, 3 Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP); chỉ công chứng sau khi hoàn thành niêm yết và không có khiếu nại (khoản 4 Điều 59), kể cả khi chỉ có 01 người thừa kế — trường hợp quen gọi là khai nhận di sản (khoản 5 Điều 59). Văn bản đã công chứng là căn cứ đăng ký chuyển quyền (khoản 6 Điều 59); thời hạn đăng ký biến động là 30 ngày kể từ ngày phân chia xong (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai).

Chi tiết xem bài công chứng di sản thừa kế như thế nào; chưa có di chúc thì xem quyền thừa kế khi không có di chúc và quy định về thừa kế tài sản; phải ra Tòa án thì xem thủ tục khởi kiện chia di sản thừa kế.

Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh, Số 35 đường Dương Văn An, phường Bình Trưng, TP. Hồ Chí Minh. Hơn 15 năm công tác pháp luật trong lĩnh vực dân sự, đất đai, thừa kế. Biên soạn ngày 07/11/2026. Văn bằng, chứng chỉ và báo chí trích dẫn →

Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 07/11/2026 theo các văn bản nêu ở mục Căn cứ pháp lý. Điều 44 và Điều 57 Luật Công chứng thay đổi từ 01/01/2027; khi đó chúng tôi sẽ cập nhật lại bài. Mỗi hồ sơ có tình tiết riêng nên cần đối chiếu giấy tờ gốc trước khi ký. Gửi yêu cầu.