Nhiều cha mẹ muốn cho con nhà đất ngay khi còn khỏe để con có chỗ ở, có vốn làm ăn, và để tránh cảnh anh em tranh chấp sau này. Nhưng tặng cho là chuyển quyền sở hữu thật sự: đã sang tên xong thì cha mẹ không còn là chủ, muốn ở tiếp hay muốn đổi ý đều phải tính trước bằng giấy tờ. Bài này hướng dẫn điều kiện, thủ tục, thuế phí và những điều khoản nên có khi tặng cho nhà đất cho con. Tôi là Luật sư Bùi Khắc Long, Công ty Luật TNHH Duy Minh, TP.HCM.
Tóm tắt nhanh
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024).
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký (khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự); phải đăng ký biến động trong 30 ngày.
- Cha mẹ tặng cho con được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ.
- Muốn tiếp tục ở, muốn con chăm sóc cha mẹ, hãy ghi thành điều kiện trong hợp đồng ngay từ đầu.
1. Tặng cho, di chúc hay ủy quyền
| Cách làm | Khi nào con thành chủ | Phù hợp khi |
|---|---|---|
| Tặng cho | Ngay khi đăng ký biến động xong (khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự) | Cha mẹ muốn con đứng tên, sử dụng tài sản ngay |
| Di chúc | Sau khi cha mẹ mất; cha mẹ vẫn sửa, hủy được di chúc khi còn sống | Cha mẹ muốn giữ quyền chủ sở hữu đến cuối đời |
| Ủy quyền | Không chuyển quyền; con chỉ quản lý thay | Cha mẹ chỉ cần người trông coi, cho thuê, làm giấy tờ |
Nhiều gia đình kết hợp: tặng cho một phần tài sản cho con cần dùng ngay, lập di chúc cho phần còn lại. Với di chúc, lưu ý một số người vẫn được hưởng phần di sản bắt buộc dù di chúc không cho hưởng (Điều 644 Bộ luật Dân sự); xem luật sư thừa kế, nhà đất. Với ủy quyền, xem ủy quyền quản lý tài sản cho người thân.
2. Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được tặng cho khi:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án, phán quyết đã có hiệu lực;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nếu trước đây được ghi nợ, chậm nộp nghĩa vụ tài chính về đất thì phải nộp xong trước khi tặng cho (khoản 3 Điều 45). Nhà đất đang thế chấp ngân hàng phải được ngân hàng đồng ý hoặc giải chấp trước.
3. Thủ tục bốn bước
- Rà giấy tờ, người đứng tênGiấy chứng nhận đứng tên cả cha và mẹ, hoặc là tài sản chung của cha mẹ, thì cả hai cùng ký hợp đồng. Giấy tờ ghi địa chỉ cũ vẫn dùng được; xem giấy tờ ghi địa chỉ cũ sau sáp nhập.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồngCông chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong tỉnh, thành phố nơi có nhà đất (Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15), hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP). Nhà đất ở Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ nay thuộc TP.HCM; xem công chứng nhà đất sau sáp nhập.
- Kê khai thuế, lệ phíNộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ kèm giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con để được miễn.
- Đăng ký biến độngNộp hồ sơ trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng được công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai); hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.
4. Thuế, lệ phí
| Khoản | Cha mẹ tặng cho con |
|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Miễn. Áp dụng cho chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ với con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể); ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15). |
| Lệ phí trước bạ | Miễn với nhà, đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa những người thân trên khi được cấp giấy chứng nhận (khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP). |
| Phí công chứng | Tính theo giá trị tài sản (Thông tư số 257/2016/TT-BTC); hỏi tổ chức hành nghề công chứng tại thời điểm làm thủ tục. |
Danh sách miễn thuế không có bác, chú, cô, dì, cậu với cháu. Nếu muốn cho cháu, nên tính trước nghĩa vụ thuế hoặc cách chuyển giao khác.
5. Những điều cha mẹ nên tính trước
- Quyền tiếp tục ở: ghi rõ cha mẹ được ở, sử dụng nhà đến khi nào; con không được bán, thế chấp trong thời gian đó nếu chưa có sự đồng ý của cha mẹ.
- Tặng cho có điều kiện: Bộ luật Dân sự cho phép tặng cho kèm điều kiện, ví dụ con phải chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ. Điều kiện phải rõ ràng, đo đếm được thì mới có giá trị khi cần đòi lại.
- Công bằng giữa các con: nếu chỉ cho một người, nên nói rõ trong gia đình hoặc lập di chúc cho phần còn lại để tránh mâu thuẫn về sau.
- Ghi đúng người nhận: ghi rõ tặng cho riêng người con nào, kèm số giấy tờ tùy thân, để thể hiện chính xác ý chí của cha mẹ.
- Cha mẹ cao tuổi: có thể đề nghị công chứng tại nhà hoặc bệnh viện (Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP). Nên làm khi cha mẹ còn minh mẫn để tránh bị khiếu nại sau này.
Gia đình có nhiều tài sản, nhiều người con thường chọn có luật sư riêng lập kế hoạch chuyển giao tài sản tổng thể, thay vì làm từng hợp đồng rời rạc.
Câu hỏi thường gặp
Bố mẹ cho con đất có phải đóng thuế không?
Không. Quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15) và miễn lệ phí trước bạ (khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP). Vẫn phải kê khai để được miễn.
Tặng cho nhà đất cho con có bắt buộc công chứng không?
Có. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024).
Cho con rồi có đòi lại được không?
Khi hợp đồng đã đăng ký, con là chủ sở hữu. Cha mẹ chỉ đòi lại được nếu hợp đồng là tặng cho có điều kiện và người con không thực hiện điều kiện đó, hoặc hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Cho một người con có cần các con khác đồng ý không?
Không, nếu tài sản thuộc sở hữu của cha mẹ thì cha mẹ có quyền định đoạt. Nếu tài sản là tài sản chung của cha và mẹ thì cả hai cùng ký. Nên trao đổi trước trong gia đình để tránh tranh chấp sau này.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 của Quốc hội (Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026): điểm a khoản 3 Điều 27; khoản 1, khoản 3 Điều 45; khoản 3 Điều 133.
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội: Điều 459, Điều 644.
- Luật Công chứng số 46/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội: Điều 44; Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ: Điều 43.
- Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ, đã được sửa đổi, bổ sung (Văn bản hợp nhất số 753/VBHN-BTP): Điều 5.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 ngày 10/12/2025 của Quốc hội: Điều 4; Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ: khoản 10 Điều 10; Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Muốn cho con nhà đất mà vẫn giữ được quyền ở của cha mẹ?
Cho tôi biết tài sản, các con và mong muốn của anh chị. Tôi đề xuất cách chuyển giao phù hợp, soạn hợp đồng có điều kiện rõ ràng và báo phí trước.
Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh. Hơn 15 năm công tác pháp luật, trong đó có đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình và tố tụng. Biên soạn và cập nhật ngày 08/11/2026. Văn bằng, chứng chỉ và báo chí trích dẫn →
Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 08/11/2026. Văn bản pháp luật và tên đơn vị hành chính có thể thay đổi; vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.
