Thừa kế · Di chúc · Tranh chấp nhà đất
Luật sư thừa kế, nhà đất tại TP.HCM
Chia di sản trong gia đình, lập và rà soát di chúc, khai nhận di sản tại công chứng, tranh chấp thừa kế và tranh chấp nhà đất tại Tòa án. Luật sư Bùi Khắc Long trực tiếp nghiên cứu hồ sơ, kiểm tra thời hiệu và nói rõ hướng đi trước khi anh chị quyết định.
Phần lớn tranh chấp thừa kế tôi nhận ở TP.HCM không bắt đầu bằng đơn kiện. Nó bắt đầu khi cha hoặc mẹ mất, căn nhà còn đứng tên người đã mất, một người con đang ở trong nhà không muốn chia, hoặc một người phát hiện sổ đỏ đã được sang tên. Việc của luật sư thừa kế là xác định đúng ba điều: di sản gồm những gì, ai là người thừa kế, và quyền yêu cầu chia còn thời hiệu hay không. Sau đó mới chọn con đường phù hợp: thỏa thuận tại công chứng hay khởi kiện tại Tòa án.
Tóm tắt nhanh
- Có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; không có hoặc di chúc không hợp pháp thì chia theo pháp luật, theo ba hàng thừa kế (Điều 650, 651 Bộ luật Dân sự 2015).
- Thời hiệu yêu cầu chia di sản: 30 năm với bất động sản, 10 năm với động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế (khoản 1 Điều 623).
- Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng, con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng ít nhất hai phần ba suất dù di chúc không cho (Điều 644).
- Thống nhất được thì khai nhận, phân chia tại tổ chức hành nghề công chứng; không thống nhất thì khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.
- Nhận thừa kế nhà đất giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15).
1. Những việc luật sư thừa kế, nhà đất nhận
Chia di sản trong gia đình
Xác định di sản, người thừa kế, phần của từng người; soạn biên bản họp gia đình, văn bản thỏa thuận phân chia.
Lập, rà soát di chúc
Soạn di chúc đúng điều kiện luật định, hạn chế tranh chấp về sau; rà soát di chúc viết tay, di chúc đã lập.
Tranh chấp thừa kế tại Tòa án
Khởi kiện chia di sản, yêu cầu tuyên bố di chúc vô hiệu, bảo vệ người bị bỏ sót hoặc bị chia thiếu.
Nhà đất đứng tên người đã mất
Khai nhận di sản, sang tên, xử lý sổ đỏ của cha mẹ, ông bà; nhà đất chưa có giấy chứng nhận.
Người thừa kế ở nước ngoài
Ủy quyền từ xa, giấy tờ nước ngoài, Apostille; Việt kiều nhận thừa kế nhà đất tại TP.HCM.
Tranh chấp đất đai, hợp đồng
Ranh giới, lấn chiếm, hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, mua bán giấy tay; hòa giải và khởi kiện.
2. Chia theo di chúc hay chia theo pháp luật
Có di chúc hợp pháp thì di sản chia theo di chúc. Di sản chia theo pháp luật khi: không có di chúc; di chúc không hợp pháp; người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; hoặc người được chỉ định trong di chúc không có quyền hưởng, từ chối nhận di sản (khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015). Phần di sản không được định đoạt trong di chúc, hoặc liên quan đến phần di chúc không có hiệu lực, cũng chia theo pháp luật (khoản 2 Điều 650).
Khi nào di chúc hợp pháp
Theo khoản 1 Điều 630, di chúc hợp pháp khi đủ các điều kiện: người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt; hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức không trái quy định của luật. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được lập di chúc nhưng phải bằng văn bản và được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý (khoản 2 Điều 630). Di chúc bằng văn bản có thể có hoặc không có người làm chứng, có công chứng hoặc chứng thực; di chúc miệng chỉ được chấp nhận trong điều kiện rất chặt chẽ tại Điều 629.
3. Ai được hưởng khi chia theo pháp luật: ba hàng thừa kế
| Hàng | Gồm những người (khoản 1 Điều 651) |
|---|---|
| Thứ nhất | Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. |
| Thứ hai | Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại. |
| Thứ ba | Cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; cháu ruột của người chết mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. |
Những người cùng hàng hưởng phần bằng nhau (khoản 2 Điều 651). Hàng sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước, do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận di sản (khoản 3 Điều 651). Nếu con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, cháu được hưởng phần mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng đã chết thì đến chắt — gọi là thừa kế thế vị (Điều 652).
Một điểm nhiều gia đình bỏ qua: khi cha hoặc mẹ mất, chỉ phần của người mất trong tài sản chung mới là di sản. Tài sản chung của vợ chồng khi có yêu cầu chia di sản về nguyên tắc được chia đôi (khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13); phần của người còn sống không đem chia. Ví dụ tính cụ thể xem bài ví dụ về chia tài sản thừa kế và hàng thừa kế thứ nhất.
4. Người vẫn được hưởng dù di chúc không cho, và người không được hưởng
Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di chúc không cho họ hưởng hoặc cho ít hơn mức đó (khoản 1 Điều 644). Quy định này không áp dụng với người từ chối nhận di sản hoặc người không có quyền hưởng di sản (khoản 2 Điều 644).
Ngược lại, người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe, ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản; vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng; hoặc lừa dối, cưỡng ép, giả mạo, sửa chữa, hủy, che giấu di chúc thì không được quyền hưởng di sản (khoản 1 Điều 621), trừ khi người để lại di sản đã biết mà vẫn cho hưởng theo di chúc (khoản 2 Điều 621).
5. Thời hiệu thừa kế: việc tôi kiểm tra đầu tiên
| Yêu cầu | Thời hiệu, tính từ thời điểm mở thừa kế | Căn cứ |
|---|---|---|
| Chia di sản là bất động sản (nhà, đất) | 30 năm | Khoản 1 Điều 623 |
| Chia di sản là động sản (tiền, xe, cổ phần…) | 10 năm | Khoản 1 Điều 623 |
| Xác nhận quyền thừa kế của mình, bác bỏ quyền thừa kế của người khác | 10 năm | Khoản 2 Điều 623 |
| Yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản người chết để lại | 03 năm | Khoản 3 Điều 623 |
Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết (Điều 611). Ví dụ: mẹ mất năm 2005, để lại căn nhà ở phường Bình Trưng và một sổ tiết kiệm. Quyền yêu cầu chia căn nhà còn đến năm 2035; quyền yêu cầu chia sổ tiết kiệm đã hết từ năm 2015. Hết thời hiệu chia di sản, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý; nếu không có thì thuộc về người đang chiếm hữu; nếu không có người chiếm hữu thì thuộc về Nhà nước (khoản 1 Điều 623). Với người mất từ trước những năm 1990 hoặc di sản trải qua nhiều lần thừa kế, cách tính thời hiệu cần xem kỹ từng mốc trong hồ sơ.
6. Khai nhận, phân chia di sản tại công chứng
Khi những người thừa kế thống nhất được, đây là con đường nhanh và ít tốn kém nhất. Sau khi có thông báo mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để cử người quản lý di sản, người phân chia di sản và thống nhất cách chia; mọi thỏa thuận phải lập thành văn bản (Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015).
- Chuẩn bị hồ sơGiấy chứng tử; di chúc nếu có hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ với người để lại di sản; giấy tờ về nhà đất, tài sản phải đăng ký; giấy tờ tùy thân; bản kê khai di sản (Điều 59 Luật Công chứng số 46/2024/QH15).
- Nộp tại tổ chức hành nghề công chứngVới nhà đất ở TP.HCM, nộp tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong thành phố (Điều 44 Luật Công chứng). Người cao tuổi, người khó khăn đi lại có thể đề nghị công chứng ngoài trụ sở (Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
- Niêm yết tối thiểu 15 ngàyTại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người để lại di sản cư trú cuối cùng và nơi có bất động sản (Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP).
- Ký văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chiaNhững người thừa kế ký trước công chứng viên; người ở xa có thể ủy quyền.
- Đăng ký biến động, sang tênNộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai).
Người không muốn nhận có thể từ chối nhận di sản, nhưng không được từ chối nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của chính mình (Điều 620). Người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại trong phạm vi di sản (khoản 1 Điều 615). Văn bản từ chối, văn bản phân chia di sản và văn bản ủy quyền về quyền của người sử dụng đất còn có thể chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã; riêng văn bản ủy quyền về quyền sử dụng đất, nhà ở được chứng thực không phụ thuộc nơi cư trú (điểm d khoản 5 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung).
Thuế, lệ phí: thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/7/2026). Danh sách này không có quan hệ bác, chú, cô, dì, cậu với cháu. Dù được miễn, hồ sơ vẫn phải kê khai. Mẫu giấy tờ liên quan: mẫu giấy ủy quyền thừa kế đất đai, biên bản họp gia đình từ chối tài sản.
7. Tranh chấp thừa kế tại Tòa án
Khi một người không ký, không thống nhất cách chia hoặc tranh chấp hiệu lực di chúc, những người thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản. Từ ngày 01/7/2025, vụ án sơ thẩm do Tòa án nhân dân khu vực giải quyết, kể cả khi có đương sự ở nước ngoài (Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa đổi bởi Luật số 85/2025/QH15). Di sản là nhà đất thì đơn vẫn nộp tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc theo điểm a khoản 1 Điều 39, vì đối tượng tranh chấp là quyền thừa kế chứ không phải chính thửa đất; đây là hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại câu 42 Mục I Công văn số 250/TANDTC-PC ngày 28/4/2026. Các đương sự thỏa thuận bằng văn bản thì được yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc (điểm b khoản 1 Điều 39). Viện kiểm sát nhân dân tối cao có quan điểm khác tại Công văn số 1476/VKSTC-V9 ngày 23/3/2026, nên cần kiểm tra lại thẩm quyền trước khi nộp đơn. Địa chỉ 19 tòa khu vực tại TP.HCM xem danh bạ Tòa án TP.HCM.
Có phải hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã trước không
Thông thường là không. Hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 nhắm vào tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; với tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác định đây không phải điều kiện khởi kiện. Nếu kèm theo tranh chấp ranh giới, lấn chiếm thì phải xem xét riêng phần đó.
Những điểm quyết định kết quả
- Tách đúng phần tài sản chung. Phần của người còn sống không phải di sản.
- Đủ người tham gia tố tụng. Bỏ sót người thừa kế, kể cả người ở nước ngoài, là lý do phổ biến khiến bản án bị hủy.
- Chia hiện vật hay chia giá trị. Đất không đủ điều kiện tách thửa thường dẫn tới một người nhận nhà, thanh toán giá trị cho người khác.
- Công sức giữ gìn, tôn tạo di sản của người đang quản lý thường được Tòa án xem xét khi chia.
- Định giá tài sản. Giá trị di sản quyết định phần được chia và mức án phí.
Án phí: tranh chấp chia di sản tính án phí có giá ngạch theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14; mỗi người chịu án phí tương ứng phần được chia; tạm ứng án phí bằng 50% mức án phí dự tính. Ước tính trước bằng công cụ tính án phí. Trình tự chi tiết từng bước xem bài tranh chấp thừa kế nhà đất tại TP.HCM.
8. Tranh chấp nhà đất và tách thửa tại TP.HCM
Di sản thừa kế ở TP.HCM phần lớn là nhà đất, nên ngoài quy định về thừa kế còn phải áp dụng pháp luật đất đai. Tranh chấp đất đai không gắn với thừa kế như lấn chiếm, ranh giới, hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, thu hồi đất, bồi thường được trình bày tại trang luật sư đất đai.
Hòa giải và cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai
Với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; thời hạn hòa giải không quá 30 ngày (khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai). Hòa giải không thành: có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Tòa án giải quyết; không có giấy tờ thì được chọn Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc Tòa án (Điều 236). Thẩm quyền trước đây của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nay thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP).
Hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, giấy tay
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai); mua bán bằng giấy tay có nguy cơ bị tuyên vô hiệu về hình thức. Hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ thửa đất, giá, thời hạn và mức phạt cọc. Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn: yêu cầu phạt cọc, bồi thường áp dụng thời hiệu 03 năm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự; yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không áp dụng thời hiệu.
Chia đất thừa kế có tách thửa được không
Muốn mỗi người đứng tên một phần riêng, thửa đất sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu theo Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân TP.HCM, áp dụng chung cho toàn thành phố:
| Khu vực | Đất ở tối thiểu | Chiều rộng, sâu | Địa bàn (tóm tắt) |
|---|---|---|---|
| 1 | 36 m² | 3 m | Phường trung tâm thuộc Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú cũ (trừ phường Bình Đông) |
| 2 | 50 m² | 4 m | Phường khu vực Thủ Đức cũ, Quận 7, Quận 12, Bình Tân cũ, phường Bình Đông |
| 3 | 60 m² | 4 m | Phường thuộc Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ; đặc khu Côn Đảo |
| 4 | 80 m² | 5 m | Xã thuộc Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ |
| 5 | 100 m² | 5 m | Xã thuộc Bình Dương cũ |
Đất nông nghiệp tối thiểu 500 m² với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, chăn nuôi tập trung. Không đủ diện tích thì các đồng thừa kế đứng tên chung, hoặc một người nhận đất và thanh toán giá trị cho người khác.
9. Người thừa kế ở nước ngoài, Việt kiều
Người thừa kế đang ở nước ngoài không bắt buộc phải về Việt Nam. Họ có thể ký văn bản ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại, hoặc lập tại cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài rồi hợp pháp hóa lãnh sự. Từ ngày 11/9/2026, giấy tờ công của quốc gia thành viên Công ước Apostille có quan hệ áp dụng với Việt Nam, đã có chứng nhận Apostille, được miễn hợp pháp hóa lãnh sự (Nghị định số 293/2026/NĐ-CP ngày 23/7/2026 của Chính phủ); Apostille không thay thế công chứng, chứng thực (khoản 1 Điều 5 Nghị định này). Việc người thừa kế được đứng tên nhà đất hay được nhận giá trị phụ thuộc quốc tịch và loại tài sản, cần xem giấy tờ cụ thể. Xem thêm chia di sản thừa kế có yếu tố nước ngoài; với đất ở tỉnh khác, ví dụ chia thừa kế đất ở Lâm Đồng khi các con sống tại TP.HCM.
10. Quy trình làm việc và chi phí
- Gọi hoặc nhắn Zalo 0931 222 515Cho biết người để lại di sản mất năm nào, tài sản ở đâu, có di chúc hay không. Trao đổi ban đầu không tính phí.
- Gửi giấy tờ để kiểm traGiấy chứng tử, giấy tờ nhà đất, giấy tờ quan hệ gia đình. Tôi kiểm tra thời hiệu, di sản và danh sách người thừa kế.
- Chọn hướng xử lýThỏa thuận và khai nhận tại công chứng, hay khởi kiện tại Tòa án; tôi nói rõ thời gian, chi phí và rủi ro của từng hướng.
- Ký hợp đồng dịch vụ pháp lýPhạm vi công việc, mức phí và cách thanh toán ghi rõ bằng văn bản.
- Thực hiện đến khi xongHọp gia đình, soạn văn bản, làm việc với công chứng; hoặc nộp đơn, tham gia hòa giải, phiên tòa, thi hành án.
| Công việc | Mức phí tham khảo |
|---|---|
| Trao đổi ban đầu qua điện thoại, Zalo | Không tính phí |
| Tư vấn trực tiếp tại trụ sở | Từ 500.000 đồng/giờ |
| Soạn đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, thừa kế | Từ 700.000 đồng/đơn hoặc theo hồ sơ |
| Soạn di chúc, văn bản phân chia di sản, biên bản họp gia đình | Báo phí trước theo từng việc |
| Đại diện, bảo vệ quyền lợi trong vụ án thừa kế, tranh chấp đất đai | Từ 25.000.000 đồng; vụ việc đặc thù có thể thỏa thuận thêm theo tỷ lệ giá trị |
Thù lao có thể tính theo giờ, trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm giá trị vụ kiện hoặc theo hợp đồng dài hạn (Điều 55 Luật Luật sư). Ngoài thù lao còn có án phí, chi phí định giá, xem xét thẩm định tại chỗ khi khởi kiện; phí công chứng; lệ phí khi sang tên. Bảng giá đầy đủ: báo giá dịch vụ luật sư; chi phí thủ tục: chi phí làm thủ tục thừa kế.
11. Luật sư phụ trách và nơi tiếp khách
- Luật sư phụ trách
- Bùi Khắc Long — Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư TP.HCM
- Tổ chức hành nghề
- Công ty Luật TNHH Duy Minh — Giấy đăng ký hoạt động số 79.2025.02.4818/TP/ĐKHĐ
- Trụ sở
- Số 35 đường Dương Văn An, phường Bình Trưng, TP.HCM
- Giờ làm việc
- Thứ Hai – Thứ Sáu, 08:00 – 17:30; nên đặt lịch trước
Thông tin về toàn bộ dịch vụ tại thành phố: luật sư tại TP.HCM. Khách hàng muốn có người theo sát các việc của gia đình lâu dài có thể xem luật sư riêng cho cá nhân, gia đình.
Bài viết chuyên sâu về thừa kế, nhà đất
- Tranh chấp thừa kế nhà đất tại TP.HCM: trình tự giải quyết
- Những trường hợp không được hưởng thừa kế theo Bộ luật Dân sự 2015
- Người chết để lại nợ: người thừa kế có phải trả không?
- Thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại TP.HCM: hồ sơ, niêm yết, thuế phí và sang tên
- Tặng cho nhà đất cho con: điều kiện, thủ tục, thuế phí
- Thừa kế thế vị là gì? Khi nào cháu được hưởng phần của cha mẹ
- Hết thời hiệu chia thừa kế thì di sản thuộc về ai?
- Án phí chia thừa kế tính như thế nào? Ví dụ theo Nghị quyết 326
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm những ai
- Thời điểm mở thừa kế là thời điểm nào
- Chia tài sản thừa kế khi có người không đồng ý
- Tranh chấp tài sản thừa kế khi đã có di chúc
- Con dâu thuộc hàng thừa kế thứ mấy
- Thủ tục khởi kiện chia di sản thừa kế
- Hồ sơ thừa kế đất đai gồm những gì
- Chia thừa kế đất ở Lâm Đồng khi các con sống tại TP.HCM
Riêng di sản là nhà đất, tôi có bài phân tích riêng về luật thừa kế tài sản đất đai.
Câu hỏi thường gặp về thừa kế, nhà đất
Cha mẹ mất hơn 20 năm, nhà chưa sang tên, giờ chia còn được không?
Thường là còn. Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015). Cần xem chính xác năm mất của từng người và đã có lần chia nào trước đó chưa.
Không có di chúc thì nhà của cha mẹ chia cho ai?
Chia theo pháp luật cho những người thừa kế hàng thứ nhất: vợ hoặc chồng còn sống, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người mất, mỗi người một phần bằng nhau (Điều 651). Phần của người còn sống trong tài sản chung không đem chia.
Một người con không chịu ký thì làm sao?
Không làm được thủ tục thỏa thuận tại công chứng khi thiếu chữ ký của người thừa kế. Những người còn lại có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền chia di sản.
Người khác đã khai nhận hết di sản, tôi còn đòi được không?
Có thể, nếu anh chị là người thừa kế bị bỏ sót và quyền yêu cầu còn thời hiệu. Anh chị có quyền khởi kiện yêu cầu xác nhận quyền thừa kế, chia lại di sản và yêu cầu Tòa án xem xét hiệu lực văn bản khai nhận đã lập.
Di chúc viết tay không công chứng có giá trị không?
Có thể có giá trị nếu đủ điều kiện tại khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự: người lập minh mẫn, tự nguyện, nội dung và hình thức không trái luật. Di chúc viết tay thường bị tranh chấp về chữ viết, chữ ký, vì vậy nên lập có người làm chứng hoặc công chứng.
Nhận thừa kế nhà đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Được miễn nếu nhận giữa vợ chồng; cha mẹ và con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể); ông bà và cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15). Quan hệ bác, chú, cô, dì, cậu với cháu không thuộc diện miễn.
Người chết để lại nợ thì người thừa kế có phải trả không?
Người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại trong phạm vi di sản (khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự). Không phải lấy tài sản riêng của mình để trả phần nợ vượt quá di sản.
Tôi ở nước ngoài có phải về Việt Nam để nhận thừa kế không?
Không bắt buộc. Anh chị có thể ủy quyền cho người ở Việt Nam làm thủ tục; giấy tờ lập ở nước ngoài cần hợp pháp hóa lãnh sự hoặc có chứng nhận Apostille nếu thuộc diện áp dụng (Nghị định số 293/2026/NĐ-CP).
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội: Điều 611, 615, 620, 621, 623, 629, 630, 644, 650, 651, 652, 656; Điều 429.
- Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội: khoản 2 Điều 66.
- Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 của Quốc hội, sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15: Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39.
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 của Quốc hội: điểm a khoản 3 Điều 27, khoản 3 Điều 133, Điều 235, Điều 236; Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ: Điều 5.
- Luật Công chứng số 46/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội: Điều 44, Điều 59; Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ: Điều 43, Điều 44.
- Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về chứng thực, đã được sửa đổi, bổ sung: điểm d khoản 5 Điều 5.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 của Quốc hội (hiệu lực từ 01/7/2026): Điều 4.
- Nghị định số 293/2026/NĐ-CP ngày 23/7/2026 của Chính phủ: khoản 1 Điều 5.
- Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân TP.HCM.
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án; Luật Luật sư số 65/2006/QH11, sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 20/2012/QH13: Điều 55.
Gửi tóm tắt vụ thừa kế để tôi xem trước
Cho biết người để lại di sản mất năm nào, nhà đất ở đâu, có di chúc hay không và danh sách người thừa kế. Tôi kiểm tra thời hiệu, nêu hướng xử lý và báo phí trước khi nhận việc.
Luật sư Bùi Khắc Long – Thẻ luật sư số 15188/LS, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Luật TNHH Duy Minh. Hơn 15 năm công tác pháp luật trong các lĩnh vực thừa kế, đất đai, hôn nhân gia đình và tố tụng. Văn bằng, chứng chỉ và báo chí trích dẫn →
Nội dung mang tính tham khảo. Quy định về tách thửa, thuế, phí có thể thay đổi; vụ việc cụ thể cần đối chiếu hồ sơ.